原标题：李宇嘉专栏丨下调存量房贷利率的多重效应

　　李宇嘉（广东省住房计策征询中心首席征询员）

　　近日，在国务院新闻办公室的发布会上，央行晓谕了几项重磅性的计策。其中，裁汰存量房贷利率备受柔和，这次明确表态率领存量房贷利率下降至新披发贷款利率水平，瞻望平均降幅在0.5个百分点。

　　不久前的9月5日，针对下调存量房贷利率的传言，央行在发布会上曾指出，“受银行入款向资管居品分流的速率、银行净息差收窄的幅度等要素影响，存贷款利率进一步下行还面对一定的敛迹”，这亦然9月份LPR并未调养的原因之一。这次一会儿调降，最大的触发要素可能是，手脚经济增长孝顺引擎的破钞相对疲弱，8月份社会破钞品零卖总和同比增长2.1%，增幅为近十年来次低点。

　　破钞后劲东说念主口筹议的北京和上海，上半年社会破钞品零卖总和负增长，影响全年经济社会发展标的任务（相配是5%傍边的增长）的完成。这次央行表态，“坚抓支抓性货币计策态度和计策取向”，意在通过调低存量房贷利率，以裁汰内容利率（状态利率-通胀率）包袱。

　　这对提振房贷东说念主群破钞活跃度有较大真义。承担按揭高利率的，主要为2017~2021年买房的群体，其中好多是上一轮城镇化岑岭期干预城市的年青东说念主、新市民。按照100万元、30年期贷款诡计，下调50个基点可省俭每月300元月供，关于频频基础破钞有彰着支撑。

　　凭证央行发布的《2023年第四季度中国货币计策奉行叙述》，昨年9~10月份存量房贷利率调降后，适度2023年底的存量房贷平均利率为4.27%。沟通到昨年和本年7月份LPR差异调降10和45个基点，重订价的存量房贷平均利率约在3.9%~4.0%。而《2024年第二季度中国货币计策奉行叙述》浮现，2024年6月寰球新披发个东说念主住房贷款加权平均利率为3.45%。

　　这次调降50个基点后，存量房贷利率正巧降至了新披发贷款的利率水平。除了裁汰存量房贷的月供压力，支撑活命破钞刚性支拨，还故意于缓解“提前还贷”的趋势，结识房地产贷款规模。国泰君安征询团队发布的数据浮现，本年6月住户“早偿率”（监测提前还贷的筹画）降至23.4%，较4月份37%的历史高位下降13.6个百分点，7月早偿率又降至23.1%。

　　其中，也有储蓄对还贷的支撑力下降，因换房而提前还贷的案例减少等原因。但这次将存量房贷利率下调至新披发贷款的水平，计策力度比拟大，在住户心思上达成了新旧利率的公说念性，有助于进一步禁绝提前还贷的趋势。固然，裁汰存量贷款利率减少了银行的利息收入（券商臆想净息差下降2~3个基点），但提前还贷减少，住户破钞活跃，有助于结识合座的盈利孝顺。

　　值得防御的是，这次央行还暗示，将率领贷款市集报价利率和入款利率同步下行，保抓交易银行净息差结识。也便是说，银行降息支抓实体经济的让利，将通过资金开始端的入款利率下降获取弥补。适度本年二季度，银行净息差已降至1.54%的历史最低水平。出于对增重利润、成本金和不良贷款拨备，以应酬可能攀升的不良率和风险解决，同步裁汰入款利率是应有之义。

　　这也有应酬住户入款如期化、资管化，导致破钞不活跃和银行成本拉高的沟通。本年上半年，银行领会规模特出29万亿元，靠近历史高点。中信证券臆想，在国有银行带动下，下半年领会规模有望站上31万亿元的历史高位。裁汰各头绪入款利率后，重迭这次下调入款准备金率0.5个百分点，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，银行资金端成本将彰着下降。

　　凭证机构测算，38万亿的存量房贷中的60%（首套房贷）享受了昨年存量房贷利率下调优惠，但并未享受优惠的二套房贷与新增房贷的利差在100个基点傍边。因此，这次计策对二套房贷的降息更彰着。不外，这部分贷款占比仅12.7%。另外，房贷利率下限较高的几个城市，比如京沪深和厦门，2019~2022年房贷下限在LPR加30~50个基点，这次享受的利好更大。

　　同期，这次降息也为了打击绕说念假想贷、破钞贷等非法置换房贷等举止，开前门、堵后门，让假想贷、破钞贷真确回想支抓实体经济。另外，部分城市房价回调幅度较大，相配是2018~2022年购置的房屋。淌若房价下落幅度较大，再遇上高的贷款利率，可能会增多房屋断供和法拍的规模，不利于房地产市集的结识。因此，这次下调存量房贷利率，也有助于结识市集情感。

　　终末，央行晓谕将调节首套房和二套房的房贷最低首付比例，将寰球层面的二套房贷款最低首付比例由现时的25%下调到15%；将本年5月份东说念主民银行创设的3000亿元保险性住房再贷款，中央银行资金的支抓比例由原本的60%提醒到100%。降首付和降利息同步、支抓商品房市集和保险性住房筹建同步，为5月17日以来的计策再次全面发力，有助于结识中短期房地产市集。

使命裁剪：何松琳